Il contratto preliminare obbliga entrambe le parti a concludere il contratto definitivo. In caso di preliminare di compravendita immobiliare il promittente venditore si obbliga a stipulare il rogito con cui trasferisce la proprietà sul bene immobile ed il promissario acquirente si obbliga a stipulare il rogito di acquisto con cui si impegna al pagamentro del prezzo.
Solitamemente in ambito immobiliare al momento del preliminare il promissario acquirente versa una caparra confirmatoria che diviene col rogito un acconto sul prezzo e il promitente venditore consegna il bene al momento del rogito contestualmente al saldo del prezzo.
Talvolta, tuttavia, le parti per vari interessi possono concordare che la consegna del bene avvenga al momento del preliminare prevedendo una rateizzazione del pagamento del prezzo fino al saldo da farsi al momento del rogito, che rimane obbligatorio.
Nel caso deciso da Cass. Civ. Sez II Civ del 24.10.2025 n.28229/2025 l’acquirente aveva ricevuto la consegna del bene al momento del preliminare ed era rimasta nella detenzione del bene immobile per circa 20 anni senza mai addivenire al rogito ed al saldo del prezzo.
Il promittente venditore, quindi, in primo grado aveva chiesto ed ottenuto la risoluzione del preliminare per inadempimento del promissario acquirente che non aveva mai saldato l’intero prezzo e concluso il rogito, nonchè la condanna del promissario acquirente oltre che alla restituzione del bene anche al pagamento dell”equivalente del valore di occupazione dell’immobile dal momento della messa in mora con diffida di richiesta di restituzione del bene.
In appello la sentenza di primo grado era stata confermata.
Si legge nella sentenza in questione: …il consenso prestato dal promittente alienante all’anticipata detenzione degli immobili – come desumibile dalla disamina del contegno complessivo assunto dalle parti, di cui si è debitamente tenuto conto – doveva pur sempre ritenersi funzionale, in mancanza di elementi probatori di segno contrario, al completamento del programma negoziale concordato, ossia alla stipula del definitivo di vendita e al pagamento del saldo del corrispettivo.
In mancanza di tali adempimenti, è venuto meno (recte si è caducato) il titolo che legittimava il promissario acquirente a detenere gli immobili.
Ora, l’efficacia retroattiva della risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare comporta l’insorgenza, a carico di ciascun contraente, dell’obbligo di restituire le prestazioni ricevute, rimaste prive di causa, secondo i principi della ripetizione dell’indebito ex art. 2033 c.c., e, pertanto,, implica che il promissario acquirente, che abbia ottenuto la consegna e la detenzione anticipate del bene promesso in vendita, debba non solo restituirlo al promittente alienante, ma altresì corrispondere a quest’ultimo i frutti per l’anticipato godimento delo stesso. Ne consegue che, nel caso di occupazione di un immobile, fondata su di un titolo contrattuale venuto meno per l’effetto della risoluzione giudiziale del contratto, va esclusa la funzione risarcitoria degli obblighi restitutori…[…]…Ciò è quanto accaduto nel caso di specie, posto che è stata confermata la statuizione di primo grado sulla restituzione dei cespiti detenuti dal promissario acquirente in favore del promittente venditore, con la condanna del promissario al pagamento del valore figurativo del cespite in ragione della sua mantenuta disponibilità, divenuta illegittima in conseguenza del mancato rispetto degli obblighi assunti con il preliminare, in esito alla correlata pronuncia di risoluzione del preliminare per inadempimento grave del promissario acquirente, avente efficacia retroattiva….[…]… Pertanto, all’obbligo di restituire la prestazione ricevuta si associa , nel caso in cui questa abbia avuto per oggetto una cosa fruttifera, l’obbligo di restituire i relativi frutti, naturali o civili, ovvero, qualora di essi non sia possibile la restituzione, di corrispondere l’equivalente in denaro, dal giorno dell’ottenuta disponibilità. Invero, è il godimento in sè del cespite – rivelatosi illegittimo con efficiacia retroattiva all’esito della declaratoria di risoluzione del preliminare di vendita – a giustificare che alla restituzione del bene si accompagni il riconoscimento dei frutti civili indebitamente percepiti.
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