La caparra confirmatoria a norma dell’art. 1385 c.c. è la somma che si consegna in genere nel contratto preliminare per esempio dal promissario acquirente al promittente venditore per garantire l’adempimento (quindi il pagamento del prezzo). In caso di adempimento deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta, quindi diventa in tal caso un acconto sul prezzo. In caso di inadempimento chi l’ha ricevuta deve restituirne il doppio.
Questo giustifica il diverso regime fiscale: in caso di adempimento divenendo acconto sul prezzo è soggetta ad iva; in caso di inadempimento, essendo un risarcimento forfettario, non è soggetta ad iva.
Così ha infatti deciso la Cassazione, sezione Tributaria, con ordinanza del 25.08.2025 n. 23857:
In tema di IVA, la diversità di funzioni che la corresponsione di caparra confirmatoria può assumere nell’ambito della stipula di preliminare di compravendita immobiliare – anticipazione del prezzo finale ovvero risarcimento forfetario – impone di distinguere, ai fini dell’assoggettabilità all’imposta, tra due ipotesi: nel caso di regolare esecuzione del contratto, la caparra è imputata in acconto sul prezzo dei beni oggetto del definitivo, soggetti ad Iva, andando ad incidere sulla relativa base imponibile e, prima ancora, ad integrare il presupposto impositivo in base all’art. 6, comma 4, d.P.R. n. 633 del 1972; l’inadempimento del preliminare, invece, ne propizia il trattenimento, risarcendo, in tal modo, il promittente venditore e, di conseguenza, non fa parte della base imponibile dell’iva..
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