A norma dell’art. 1669 c.c. intitolato Rovina e difetti di cose immobili: Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l’opera, per vizi del suolo o per difetto della costruzione, rovna in tutto op n parte, ovvero presenta wevidnete epricolo di rovina o gravi difetti, l’appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purchè sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denuzia.
Ebbene, per la Suprema Corte oltre alla responsabilità contrattuale del’impresa costruttrice, sussiste anche a resposnabilità extracontrattuale soliodale del direttore dei lavori.
Come sancito da Cass. Civ., Sez. II Civ. del 21.10.2025 n.27995:
…l’art. 1669 cc, letto insieme agli artt.1176 e 2055 cc, configura una responsabilità extracontrattuale solidale del direttore dei lavori con l’appaltatore per i gravi difetti dovuti anche a carenze esecutive.
Il direttore presta un’obbligazione di mezzi ma, per la natura tecnica dell’opera, deve esercitare un’alta sorvegliana: non una presenza costante in cantiere, ma comunque un controllo periodico e qualificato su tutte le fasi essenziali, con potere-dovere di impartire ordini e segnalare anomalie.
La mancata vigilanza su elementi come l’impermeabilizzazione, pendenze o drenaggi costituisce colpa. L’onere della prova grava su direttore e appaltatore, che possono liberarsi solo dimostrando di aver espletato i propri compiti.
Discostamenti sono ammessi solo per lavorazioni marginali o quando il difetto derivi da vizio di progettazione estraneo alle competenze del direttore.
Contro questi princici – ribaditi recentemente da Cass. 18405/2025 – urta la sentenza in epigrafe [ossia la sentenza di merito impugnata in cassazione]: la fase esecutiva non si sottrae all’obbligo di alta sorveglianza del direttore dei lavori, i quale ha mancato di essere penetrante, in considerazionen dei gravi vizi poi accertati.
…il fatto che i difetti riguardino l’esecuzione non implica che le opere siano elementari e sottratte all’alta sorveglianza del direttore dei lavori. La sentenza non spiega perchè lavorazioni complesse e cruciali – come l’impermeabilizzazione di un ampio solaio, la realizzazione delle corrette pendenze, la coibentazione termica e il drenaggio di un muro controterra – debbano considerari marginali.
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